推荐信息:
港股
频道
您的位置:首页 > 港股 > 港股要闻 > 正文

碧桂园的高周转:从土地摘牌到开盘5.2个月仍未达标

2018-05-16 10:21:54 来源:网络 浏览: 评论: [ ]

  碧桂园的高周转:从土地摘牌到开盘5.2个月仍未达标

  5月15日,国家统计局发布1~4月全国房地产开发和销售情况h+u+i+j+i+n+d+i+c+o+m。数据显示,房地产上下游“一起一落”的格局明显。

  从下游来看,1~4月商品房销售面积同比增1.3%,已经趋近于零增长,累计增速连续24个月下滑;而从上游来看,1~4月开发投资同比增速达10.3%,虽然较一季度微跌0.1个百分点,但仍然是近3年来的次高点。

  在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”的大趋势下,再加上按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),显示开发商资金面也趋于紧缩,上游开发投资为何能逆势走高?

  笔者认为,这首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年4月,根据中指院的统计,300城土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降了10个百分点,仍维持在高位。

  2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。按照国家统计局的解释:“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。

  实际上,只有当快到一年的最后期限时,开发商才会缴纳土地出让价款汇金网。换言之,土地购置费反映的是大约一年前所取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)也创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊到今年,就体现为今年1~4月份开发投资高增长。在2017年,3~4季度的土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑仍有望在今年大部分时间得以体现,今年开发投资将持续景气。

  除土地购置费的因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。

  一方面,今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会甚至将这两者列为年度十大重点工作。因此,开发商资金回笼困难推荐huijindi.com。统计局的数据显示,1~4月份开发商资金来源增速(2.1%)创2016年以来的新低。

  与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年,希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家,比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率达60%)中,2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和加快周转的主观诉求。

  而从客观来看,2016~2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿元和4.06万亿元,同比分别增长31%和50%,2017年更是刷新纪录。但进入2018年以后,不仅银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也在监管之下遭遇全面堵塞。

推荐阅读:港股财经早餐:中国神华煤炭销售量同比增加21.6%

  目前,开发商资金来源中,占比近20%的国内贷款自2016年3月份以来首现负增长(1~4月份下降1.6%)。由于按揭贷款出现紧缩(1~4月份下降6.7%),实际投放连续半年负增长,且利率水平连续16个月上浮,加上首付款控制消费贷、“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素,2017年占比达到51%的其他资金(主要是销售回款),未来对开发商现金流支撑的力度将有所下降来源www.huijindi.com

  综上所述,资金面紧缩和调控升级等因素,客观上也倒逼开发商必须要加快周转速度。这就能解释我们为何会看到这样极端的例子:碧桂园尽管保持着土地摘牌到开盘5.2个月的业内高速度,居然仍未达到集团高周转的需要,近期公司还提出进一步加快周转的要求。

  另外,本轮楼市回升的主战场在三四五线城市。2016和2017年,全国680多个三四五线城市的商品房成交量占比分别达64%和70%,比2015上升13和19个百分点。2015和2016年,300个城市中三四五线土地出让金占57%,2017年升至60.5%,今年1~4月突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市,全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。

  2016~2017年,三四线楼市火爆,这与“去库存”和棚改货币化有关。2018年以后,“去库存”重点转向四五线城市和县域;同时,催生三四线楼市行情的棚改货币化(即PSL,抵押补充贷款)尽管在1~4月份放量,但3万亿元的余额已触顶,棚改货币化后续影响将趋于减弱www.huijindi.com

  近期,国家明确以专项债渐进取代PSL,推进棚改投融资。不过,考虑到地方政府是结构性去杠杆的主体,而监管层又表示将严厉控制地方债务,PPP、基金等涉及地方政府违规举债的部分路径已经被清理并严格控制,因此,未来无论在货币创造、投放规模还是闭环运营上,纳入政府预算且受严格监管的专项债,都远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。

  未来棚改将更加注重公共方面“补欠账”,是要实现新型城镇化而非激发市场需求。从这一点来考虑,正是基于对三四五线楼市前景的谨慎判断,各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态,希望在“去库存”和棚改余温还在时,尽快去化并实现资金回笼。

  这一点也可以从新开工方面的数据反映出来。1~4月份,全国房屋新开工面积51779万平方米,增长7.3%,尽管增速比1~3月份降低了2.4个百分点,但增速依然是近一年来的高点。反观另一面,1~4月份,房地产开发企业土地购置面积5412万平方米,同比下降2.1%,开发商加速周转、加快出货、“抢跑”以“收割市场”的心态非常明显。

  笔者认为,综合土地购置费摊余到今年、棚改(今年580万套的规模接近去年)继续保持在较高位、四五线和县域去库存,近期各大城市加速供地,开发商“补库存”和收割市场动力强劲等多种因素来看,相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速仍将保持平稳来自www.huijindi.com。当然,房地产供给侧如火如荼,如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等,也将维持开发投资的体量。

  (作者为资深地产研究人士)

推荐信息:
>>> 上海“最严”楼市新政半夜鸡叫 换房者一夜之间多付135万
>>> 默石论金:2016.3.2现货黄金操作建议欧美盘解析
>>> 5月4日山东地区丙烷市场行情上涨
>>> “两桶油”引爆混改行情 垄断央企混改大戏开锣
>>> 华强北淘金客:逃离与留守

通过键盘前后键←→可实现翻页阅读
0% (0)
0% (0)
文章来源网络,版权归属原作者,未注明作者均因传阅太多无从查证。本站为公益性非盈利网站,在本网转载其他媒体稿件是为传播更多的信息,此类稿件不代表本网观点。如果本网转载的稿件涉及您的版权、名益权等问题,请尽快与我们联系,我们将第一时间处理!

我要评论

评论 ( 0 条评论)
网友评论仅供其表达个人看法,并不表明汇金网立场。
最新评论

还没有评论,快来做评论第一人吧!

热门标签最新更新随机推荐

港股导读市场快讯AH股动态公司报道个股研究窝轮资讯

  • 港股财经早餐:中国神华煤炭销售量同比增加21.6%

    今日综述【今日焦点】腾讯控股发布一季度财报;财政部表示降低公积金缴存比例执行期延至2020年;4月钢铁日产量增至4年高;三六零拟非公开发行A股募资不超过108亿元今日复牌;10年期美债收益率升至7年新高;土耳其里拉暴跌,创历史新低。【恒指】腾讯一季度财报公布前大跌3.35%拖累恒指,港股尾盘跌幅扩大,收31152点,跌1.34%。国指收报12440点,跌0.83%。大市成交1,052亿元,较昨日减

  • 腾讯音乐或于年底上市 IPO估值将超250亿美元

    此前已多次成为上市传闻主角的腾讯音乐,近日再次被爆出“将于2018年末登陆美股或港股上市”的消息。据相关媒体报道,目前腾讯音乐已经开始邀请多家投行进行投标,将于2018年年底前实现上市,计划融资30亿美元至40亿美元,预计估值将超过250亿美元,对标全球流媒体巨头Spotify的估值。针对此传闻,腾讯方面回应称“非官方消息不予置评”。不过,有知情人士告诉记者,此次的上市传闻,似乎并不是空穴来风,腾

  • 碧桂园的高周转:从土地摘牌到开盘5.2个月仍未达标

    碧桂园的高周转:从土地摘牌到开盘5.2个月仍未达标5月15日,国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,房地产行业上下游“一起一落”的格局明显。从下游来看,1~4月商品房销售面积同比增1.3%,已经趋近于零增长,累计增速连续24个月下滑;而从上游来看,1~4月开发投资同比增速达10.3%,虽然较一季度微跌0.1个百分点,但仍然是近3年来的次高点。在下游销售增速连续下滑、政策和资

  • 联想中年危机:陷“投票门”被迫辟谣 还被移出恒生成份

    成立于1984年,“奔四”的联想集团貌似遇到了“中年危机”。最近,由于两年前的一桩旧事,将联想推向了舆论的风口浪尖。“在5G通信的投票上,因为联想投给了美国的高通而不是中国的华为,使得华为败北而归。”这一消息最近在网上广泛流传,而网友对联想的议论也接踵而至。随后,联想和华为也先后对此消息进行辟谣。为何旧事突然在此时炒作了起来?那么当初的事情真相究竟如何?联想在当初的会议中,到底起了什么作用?三次投

  • 巴菲特一季度持仓变化:成苹果第二大股东、清仓IBM

    北京时间5月16日据雅虎财经报道,巴菲特旗下伯克希尔哈撒伟公司(BerkshireHathaway)美东时间周二披露了2018年一季度持股情况。伯克希尔向美国证券交易委员会(SEC)提交的文件显示,截至3月31日,该公司总计拥有价值约1730亿美元的股票,以及铁路、保险、能源、化工、食品、零售等领域的数十家企业。公司一季度买入前三名的公司分别为以色列仿制药巨头梯瓦制药(TevaPharmaceut

  • 智通港股解盘: 恒指回补缺口 医药板块独领风骚

    美股周一(5月14日)收高,道指连续第8个交易日上涨。一位美联储成员称需要加息至3%之上,以实现通胀稳定与低失业率的目标。道指涨68.24点,或0.27%,报24899.41点;标普500指数涨2.41点,或0.09%,报2730.13点;纳指涨8.43点,或0.11%,报7411.32点。恒指周二(5月15日)早盘高开0.1%,随后直线跳水,指数由涨转跌,午后维持震荡,截至收盘,恒指跌1.23%

  • 恒指周二收跌1.23% 机构:下半年港股投资布局三条主线

    恒指今今早高开0.1%,报31573点。大市早盘高开后直线跳水,指数由涨转跌。截至收盘,恒指跌1.23%,报31152点,以最低点收盘;国企指数跌0.83%,报12440点;红筹指数跌0.54%,报4642点;大市全天成交1052亿港元。保险板块全面回调,截至收盘,中国平安(02318)跌0.38%,报78.9港元;中国太保(02601)跌1.62%,中国太平(00966)跌1.54%,中国人寿(

  • 恒指半日跌0.9%报31256点 医药股再次逆势上扬

    恒指今早高开0.1%,报31573点。大市早盘高开后直线跳水,指数由涨转跌,早盘最低见31187点。截至午间收盘,恒指跌0.9%,报31256点;国企指数跌0.71%,报12455点;红筹指数跌0.38%,报4649点;大市半日成交570亿港元。医药股再次逆势上扬;白云山(00874)涨8.22%,报36.2港元,领涨板块;绿叶制药(02186)涨3.48%,上海医药(02607)涨2.7%,复星

  • 港股晨报:恒指宜企稳31500点 内银股前景佳

    大盘策略-恒指宜企稳31500点内银股前景佳道指微涨,防守型股份则下跌,息口敏感股则上升,10年期美国债券孳息率重上三厘,股指期货显示,主要亚太区股市变动不大。MSCI公司公布234只A股进入MSCI新兴市场指数。港股昨日续弹升,表现较预期为佳,恒指涨419点至31,541点。恒指昨高见31,592点,收报31,541点,试逼近2至3月所筑密集阻力位31,500左右,后市如有力企稳在31,500点

  • 港股周报:比亚迪净利降八成 MSCI调整指数名单

    比亚迪一季报净利暴跌83%,系政府补贴锐减和高额财务费用所致4月28日,比亚迪公布一季报,实现营收237.38亿元,同比17.54%的增长,但净利润仅1.02亿元,较去年同期下滑83.09%。同时比亚迪预计今年上半年盈利3-5亿元,同比将下滑71%-83%。4月30日,比亚迪股份(1211.HK)在港跌逾7%,创2017年9月以来股价新低。5月7日晚,比亚迪公布业绩下滑原因,系国家对新能源汽车的补